本溪市人民政府文件

　　本政发〔1987〕42号

　　关于印发《本溪市城市土地、房屋综合开发实施办法》的通知

各县、区人民政府，本钢、沈阳矿务局本溪办事处、铁路本溪地区，市直各部门：

　　现将《本溪市城市土地、房屋综合开发实施办法》印发给你们，望认真贯彻执行。

        　　本溪市人民政府

        　　1987年6月6日

　　本溪市城市土地、房屋综合开发实施办法

　　第一章    总    则

　　第一条  根据《辽宁省城市土地、房屋综合开发暂行规定》，为加强对城市土地、房屋综合开发(以下简称综合开发)的管理，推动城市建设体制的改革，促进房屋商品化，加快城市建设和改造的步伐，结合我市具体情况，特制定本实施办法。

　　第二条  综合开发的基本任务是：按照批准的城市总体规划，对城市住宅区、新建工矿区及其公共设施工程，统一组织征地、动迁、设计、施工和配套建设。使新区建设和旧区改造协调发展，主体建筑和配套设施同步建设，全面提高城市建设的经济效益、社会效益和环境效益。

　　第三条  综合开发工作由市政府统一领导。市城乡建设委员会是综合开发工作的主管部门，市综合开发办公室(以下简称市开发办)是综合开发工作的专门管理机构，行使政府的管理职能。

　　综合开发管理工作任务：

　　1、搞好城市综合开发的宏观控制，有计划地组织综合开发建设。根据城市总体规划和分区规划以及投资计划，制订综合开发规划、计划，合理确定综合开发的规模和布局。

　　2、贯彻执行国家和省有关政策规定，制订本市综合开发的有关政策和管理办法，并监督检查其执行情况；组织协调与综合开发工作有关部门的关系，负责仲裁综合开发中发生的重大问题。

　　3、会同规划部门落实综合开发项目，并提前一个年度向计划主管部门申报基建计划，以便做出预安排。

　　4、负责综合开发征地动迁管理工作，平衡核定小区动迁比例。

　　5、负责全市综合开发公司的行业管理，会同有关部门进行资格审查。

　　6、向综合开发公司安排开发任务，掌握建设进度，搞好建设配套，组织居住小区和工程竣工验收工作。

　　7、会同有关部门审定有关综合开发的取费标准和土地、房屋价格，收取、安排、平衡综合开发费。

　　第四条  凡在城市规划区内进行各项建设所需用的土地，都应纳入综合开发。在尚未综合开发的土地上自行建设的项目，也必须服从综合开发管理，按章缴纳综合开发费用。我市首先实行住宅建设综合开发，再逐步实现全部房屋建设及土地的综合开发。

　　第五条  市开发办会同市计划、规划部门，制订中长期开发规划，组织有关部门对综合开发项目进行可行性研究，对城市新、旧区开发比例、项目效益和实施条件等进行综合论证。制订的中长期规划，报市政府批准。

　　第六条  城市住宅建设必须根据城市规划进行综合开发，市开发办应按小区规划组织实施建设。市规划部门会同市开发办，根据年度住宅建设计划，统筹制订住宅建筑用地安排方案，经市政府批准后执行。规划部门原则上不批准插建住宅用地。

　　第二章 综合开发公司的性质、任务和资格

　　第七条  综合开发公司是具有法人资格的经济组织，独立核算，自负盈亏，对国家承担经济责任，不直接承担施工任务。

　　第八条 综合开发公司的任务：

　　1、申请并承担综合开发任务。

　　2、对各单体建筑和配套工程组织设计总承包和施工招投标。在建设过程中，负责各施工单位的组织协调，保证合同的实施。

　　3、按照先地下、后地上的建设原则，确保开发区主体工程与配套工程同步建设，同时竣工，接通上下水、电气、煤气、暖气，办理竣工验收和移交手续。

　　4、负责开发区动迁户的居民和单位的安置，并组织动迁户和购房户的进户工作。

　　5、按照审定的价格，有偿转让已开发的土地和出售已建成的房屋。

　　第九条 综合开发公司必须具备的条件：

　　1、有独立健全的组织管理机构。

　　2、有一定数量的专职技术人员、管理人员和组织综合开发的能力。

　　3、自有五十万元至二百万元的综合开发周转资金。

　　4、有健全的财务管理制度。

　　5、有固定的办公用房。

　　第十条  综合开发公司的级别标准：

　　1、甲级开发公司：有经验的管理人员不得少于五十名，其中各类专职工程师不得少于十名，专职会计师不得少于二名。自有综合开发周转资金不少于二百万元。每年能够承担开工二十万平方米以上，竣工十万平方米以上建筑面积的综合开发任务。

　　2、乙级开发公司：有经验的管理人员不得少于三十名，其中各类专职工程师不得少于五名，专职会计师不得少于一名。自有综合开发周转资金不少于一百万元。每年能够承担开工十万平方米以上，竣工五万平方米以上建筑面积的综合开发任务。

　　3、丙级开发公司：有经验的管理人员不得少于二十名，其中土建、水暖、电照工程师至少各一名，会计师一名。自有综合开发周转资金不少于五十万元。每年能够承 担开工五万平方米以上，竣工三万平方米以上建筑面积的综合开发任务。

　　第十一条 组建综合开发公司，由市开发办进行资格审查，报市建委批准，到市工商行政管理局办理营业执照，在市建设银行设立帐户。

　　第三章 综合开发项目的确定和管理

　　第十二条  依据市政府批准的中长期综合开发规划而确定的年度开发项目，市建委会同市计委组织开发、规划、土地、房产、建行、市政设施、供水、供电、供暖、 煤气、文教、卫生、商业、环卫、绿化等部门落实综合开发实施方案和建设资金，确保商业服务、文教卫生等项目与住宅同步建设。开发区以外的道路、给排水、电力、电 讯、煤气、采暖等配套工程也应同时施工，同时竣工。建设资金落实后，由市计委列入建设计划，市建委按实施方案监督实施。建设资金和实施方案不落实的项目，不准盲目开发建设。

　　第十三条  改造旧区时要严格控制拆好房，必须成片拆除完好房屋的，五千平方米以下报市政府审批，五千平方米以上报省建设厅审批。

　　第十四条  凡确定建设的开发区，由市动迁办公室发出封区通知，立即采取封区措施，公安部门不再办理户口迁入和分户手续，房产部门不再办理房证分证手续。封区后，由市开发办负责组织动迁登记调查，确定动迁比。

　　第十五条  各开发建设单位根据自己的开发能力和资金情况安排开发计划，向市开发办申报开发项目。市开发办会同市计委平衡计划，分配开发任务。

　　第十六条  对确定的综合开发项目，实行承包责任制，必要时采取招投标综合开发的办法。综合开发公司应与市开发办签订综合开发承包合同。合同内容包括：动迁量及回迁安置量、小区综合造价概算、商品房销售价格、小区建成工期及回迁时间等。回迁时间从居民动迁之日算起，建设规模在五万平方米以下的，不得超过一年半；五万平方米以上的，不得超过二年。综合开发公司按合同工期提前竣工，市开发办给予一定的工期提前奖。

　　第十七条  综合开发公司应及时向市开发办和建设银行报送开发项目计划统计报表、有关小区设计图纸、开竣工报告、小区或组团综合造价概算与决算等，以便掌握情况，做好平衡协调工作。

　　第十八条  综合开发公司接受开发任务后，到规划部门或土地管理部门办理拨地手续和建筑许可证，并报送有关设计图纸。规划部门负责定位放线，进行规划管理。

　　第四章  综合开发设计施工管理

　　第十九条  综合开发公司按照详细规划要求，对开发工程组织设计总承包，开发区必须有抓总的设计单位，负责开发区的统一设计，给排水、供电、煤气等工程均须纳入统一设计。

　　第二十条 综合开发工程施工，一律实行招投标制，总包或联合承包。采取平方米造价包干的办法，包造价、包质量、包主要材料消耗，并用合同形式确定下来，甲、乙双方承担经济责任。开发区的户外工程，包括给排水、供电、煤气等工程也要采取招投标方式，与主体工程同时进行。

　　第二十一条 综合开发公司要认真抓好施工质量管理，严格按照规划设计的要求和科学的程序组织建设。施工中对隐蔽工程要及时进行检查验收，并做好记录。

　　第二十二条  开发区新建房屋的产权接管部门必须指 派代表驻在综合开发公司，参与从审查设计到竣工交付使用期间的全部工作。发现问题，及时联系解决，严防工程质量隐患和工程缺项。

　　第二十三条 综合开发公司根据市有关部门的验收结果，对设计、施工单位进行奖罚：达到优秀小区标准的，给予奖励；未达到施工质量标准的，限期返修；未达到配套要求的，限期补建。在返修补建期内仍达不到标准和要求的，给予罚款处理。由于设计不周，造成严重缺陷的，处以罚款。对严重的设计和施工质量事故，根据情节轻重，追究责任者的经济责任和法律责任。奖金和罚款事宜按有关规定执行。

　　第五章 综合开发的经济管理圈

　　第二十四条 为了实施城市建设总体规划，根据省有关文件规定，对城市住宅建筑收取综合开发费，包括基础设施配套费、动迁补偿费、地区环境差价和土地用途差价。收费标准见附件。

　　第二十五条 综合开发费由市开发办负责统一收取，作为综合开发基金，主要用于综合开发大配套、旧城改造补贴、综合开发公司工期提前奖，委托建设银行以贷款的形式补充综合开发公司流动资金，以及综合开发专管机构管理费等。综合开发基金由建设银行专户存储，监督使用。综合开发基金的使用，由市开发办提出方案，市建委审查平衡，报市政府批准。

　　第二十六条  土地、房屋开发的综合造价包括：主体工程费、开发区内的配套工程费、网点费、教师住宅集资费、电贴费、人防费、征地费、动迁费、综合开发公司贷款利息、税金。开发区以外的其它基础设施费用不得摊入综合造价。经过开发的土地、房屋价格包括：综合造价、动迁补偿费、地区环境差价、基础设施配套费和开发公司管理费及法定利润。商品房销售价格，采取在开工前由综合开发公司报价，市开发办和市计划、建行、物价等部门组成的商品房价格管理小组审定，或由商品房价格管理小组直接测定后再招标的办法定价。支安装煤气的住宅工程，按有关规定另行收费。

　　第二十七条  综合开发公司的法定利润和管理费，按省统一规定的计提费率和基数提取。按合同工期提前建成的小区，工期每提前一天，可提取小区综合造价万分之一的工期提前奖。综合开发公司降低综合造价所得收入的百分之三十上交市开发办，作为开发基金，统一调剂使用。其余百分之七十留给综合开发公司，按有关规定使用。

　　第二十八条  综合开发公司要加强财务管理,按小区或组团单独核算。可采取预收购房款、发行债券、向银行贷款等多渠道筹集开发资金。建设银行应把综合开发列为专项，根据各综合开发公司年度开发面积发放必要的贷款。

　　第六章 综合开发小区的验收和管理

　　第二十九条 综合开发小区建成后，由市建委主持验收并负责裁决重大问题。参加验收的单位有：市计委、建设银行、规划处、公用事业总公司、房产总公司、电业局、质量监督站、网点办、消防支队、物价局、综合开发公司及城区等。验收的组织准备工作由市开发办负责。

　　第三十条  验收标准和程序

　　1、施工单位提交竣工报告后，先由开发建设单位进行初验，包括对供水、供电、供热系统的试运转，取得各专业部门签证。

　　2、经过初验，整个住宅小区的规划项目和建设工程，均达到规划总图和建筑设计、环境设计要求及规定标准的，由开发建设单位写出书面报告，向市开发办申请全面验收。

　　3、验收标准按省建委《关于住宅小区的验收标准》和《辽宁省城市住宅工程竣工和交工验收的规定》执行。必须达到：住宅建设主体验收合格，上水通，下水通，暖气通，道路通，电照明,住宅周围十米内平整，能够进车清运垃圾。原定分期分批建设的住宅小区，先期建成部分可先行验收交付使用，待住宅小区全部建成后再进行总验收。

　　4、验收合格后，由市开发办发给验收合格通知书，方可进户。未经验收或验收不合格的，一律不准分配住户。

　　第三十一条 回访保修

　　1、承担开发区建设的施工单位，必须对施工工程质量负责保修，保修项目和保修时间按有关规定执行。

　　2、工程竣工交付使用后,施工单位应对开发建设单位和住户进行回访，对工程存在的问题，凡属于施工原因造成的，施工单位必须负责修好。施工单位也可在竣工验收时，与房产产权单位达成协议，以付给保修金的方式委托房产产权单位保修。

　　第三十二条  综合开发公司不得管理产权,凡建成的综合开发小区房产，除按规定移交其他单位外，一律移交给房产管理部门。购买商品房的单位只享有使用权。但对成栋购买的住宅，投资部门要产权的，可以拨给产权。小区统建的商业网点产权归国家所有，由房产部门统一管理。

　　第三十三条  小区建成后,由街道办事处或居民委牵头，成立小区管委会。管委会由街道办事处、居民委、房产管理所、派出所和环卫、绿化部门及居民代表组成。小区管理费由产权单位按面积分摊。

　　第七章    附   则

　　第三十四条 有能力实行本系统住宅统一建设、成片开发的大型企业，也可向市开发管理、规划部门申请开发任务，由市开发办参照对各综合开发公司的管理办法，进行综合开发管理，但不得经营商品房。

　　第三十五条 本实施办法适用于本溪市中心城市规划区，卫星城镇可参照执行。

　　第三十六条  本实施办法自一九八七年一月一日起施行。本政发〔1983〕164号文件《本溪市城乡建设综合开发暂行办法》同时废止。本实施办法由市城乡建设委员会负责解释。